sábado, 10 de junho de 2017

Fundos Imobiliários são bons investimentos?

Os fundos imobiliários tem muitas vantagens, mas para saber se são bons investimentos é preciso analisar o valor e o preço das cotas.





 Vantagens Fundos Imobiliários


- Isenção do Imposto de renda sobre os alugueis, enquanto que os imóveis pagam 27,5% de imposto dos alugueis, isto faz com os FIIs gerem muito mais renda liquida do que os imóveis.

- Maior Liquidez do que os Imóveis, você consegue vender as suas cotas dos FIIs em um dia ou dois enquanto nos imóveis voce pode levar meses para vender seu imóvel, outra vantagem é que  você pode vender uma parte das cotas de um determinado FII, não precisa de vender tudo, enquanto que no imóvel, se precisar de uma parte do dinheiro, tem de vender o imóvel inteiro.

-Gestão Profissional por taxa de administração baixa, se comparada com a taxa que a imobiliária te cobra para alugar seu  imóvel, a taxa de administração dos FIIs são baixas.

-Possibilidade de diversificação com pouco dinheiro, o valor das cotas dos Fundos Imobiliários é baixo, tem cotas de 10 reais, tem cotas de 100 reais, as mais caras são menos de 4000 reais, com uns alguns milhares de reais você já pode montar uma carteira diversificada com alguns FIIs, e além disso alguns FIIs já tem vários imóveis dentro, e vários locatários diferentes, já para ter uma carteira diversificada em imóveis é preciso ter muitas centenas de milhares de reais, é muito difícil.





Desvantagens Fundos Imobiliários



- Variação diária dos preços, isto faz com o preço das cotas mude diariamente (tanto para cima como para baixo), e muitas vezes rentabilidade das cotas é negativa, isto faz com se quiser aplicar num FIIs para retirar o dinheiro ao fim de 6 meses ou 1 ano, possa não ser um bom investimento, porque se nesse ano, não for muito bom, seu Fundo Imobiliário pode rende nesse ano -10% ou ate -20%, faz com que se precisar do dinheiro, vai ter de vender e vai perder bastante dinheiro, por isso utilize FIIs para o longo prazo, para ficar com eles vários anos.

-Variação no rendimento mensal dos alugueis, estes também variam, como são vários locatários e vários imóveis, acontece de um locatário sair, vai baixar sua renda mensal.

-Gestão de terceiros. se não concordar com a gestão, voce como cotista  poderá ate votar contra as propostas, mas como você terá poucas cotas comparado ao imenso numero de cotas de um FII, seu voto não altera  a gestão do FII, por isso fique atento a gestão e ao gestor do FII, se não concordar com a política dele poderá sair, já num imóvel você pode ter sua gestão.




Para saber se um Fundo Imobiliários é bom investimento é preciso avaliar Valor e o Preço 

 

 

Valor

 

 Na parte da avaliação do valor é preciso avaliar:

-Qualidade da gestão, se o gestor é competente

-se taxas de administração são baixas

 -Quantidade de Imóveis

-Localização dos Imóveis

-Qualidade dos Imóveis

-Numero de Locatários

-Qualidade de Locatários

-Duração dos contratos de aluguel

-Tipo de Contratos de aluguel

-Se tem Renda Mínima Garantida (caso tenha RMG fique atento e veja qual o rendimento de aluguer real, geralmente é bem abaixo do da Renda Mínima Garantida), veja qual o prazo de duração da Renda Mínima garantida.

-No caso dos fundos de Papel avalie quantos papeis tem dentro do FIIs (quanto mais melhor, para ser bem diversificado), avalie também qualidade do rating dos papeis, e as garantias dadas.

-Se o fundo tiver vacância alta,  avalie se essa vacância será passageira, ou se é um problema maior relacionado com o FII ou com a cidade ou Bairro que ele está inserido.






Preço

  

 Avaliar a qualidade é muito importante pois só vale a pena comprar se o fundo tiver valor, se o fundo não tiver valor não compre.

 Depois de descobrir os fundos Imobiliários  com Valor  é preciso avaliar o preço.

Para os fundos imobiliários serem um excelente negocio, é preciso de comprar FIIs, com valor é a preços atrativos.




Para ser mais fácil vou dar um exemplo, pense numa casa excelente, muito bem localizada, num bom bairro, com boa estrutura, ótimo acabamento, boa vizinhança, fácil de alugar.

Vamos supor que voce pagou nessa casa 500 000 reais,  e ela gera um aluguer de 4000 reais mensais que faz 48 000 reais ao ano (12 x 4000)

Pensando em termos de Dividend yield que é

Dividend yield = (Rendimento dos alugueis no ano/ preço pago pela casa) x 100

Dividend yield = (48 000 / 500 000)  x 100 = 9,6% ao ano 

Já se essa mesma casa custar 1 000 000 reais, como é mesma casa, vamos considerar o mesmo aluguer de 4000 reais mensais que faz 48 000 reais ao ano (12 x 4000)

Dividend yield = (48 000 / 1 000 000 ) x 100 = 4,8% ao ano


Como vimos a casa é de Valor, bem localizada, num bairro bom, com boa estrutura, ótimo acabamento, boa vizinhança, fácil de aluguer,  mas o que era um excelente investimento a 500 000 reais, porque dava de retorno 9,6% passou a ser um razoável investimento a 1 000 000 que dava um retorno 4,8%, repare como a casa  era o mesma, o que mudou foi o preço.




Nos Fundos Imobiliários passa-se a mesma coisa tem de se avaliar o preço vou dar um exemplo.

Este exemplo é apenas didático, não é indicação de compra

 Em  06/2017 o KNRI11, pagou de aluguer no mês 0,92 , e no  ano 11,04 reais (0,92 x 12), o preço da sua cota nessa data era de 149,61 reais

Dividend yield = (11,04 / 149,61) x 100 = 7,38% ao ano (isento de IR)


Em 01/2016 k KNRI11. pagou mesmo aluguer no mês de 0,92, e no ano de 11,04% (0,92 x 12), o preço da sua cota nessa data era de 102 reais

Dividend yield = (11,04 / 102) x 100 = 10,82% ao ano (isento de IR)


 Repare apesar de eu achar que esse fundo tem valor, hoje ele é um razoável investimento, pois te da uma rentabilidade de 7,38% ao ano (isento de IR), já quem comprou 01/2016 e segurou, fez um excelente investimento e  tem uma rentabilidade de 10,82% ao ano (isento de IR)

Como vimos o Fundo Imobiliário era o mesmo, na minha opinião é um FII de valor, o que vez o ser um excelente investimento ou razoável investimento foi o  preço.

Hoje este Fundo Imobiliário é razoável por causa do preço.




Fundos Imobiliários na sua alta Histórica


  Em janeiro 2016 quando pouca gente falava para comprar FIIs. Nos  preços dessa data os FIIs eram excelentes investimentos, muitos pagavam dividend yield próximo ou superior a 10%, quem comprou e segurou tem esse dividend yield ate hoje, ou ainda superior, nesse preços os fundos com valor eram excelentes investimentos, mas pouca gente falou de fundos imobiliários nessa data.

  Hoje em 2017 o IFIX (índice dos fundos imobiliários), já subiu perto de 50% desde essa data, fazendo com os fundos Imobiliários agora tenha um dividend yield razoável, os fundos com valor, passaram de excelentes investimentos,  que davam um alto retorno de dividend yield, a investimentos razoáveis.

É preciso avaliar o valor do fundo e o preço das cotas, e se essa valorização do FIIs vai continuar,  com a queda da Inflação e a queda do CDI é possível que o preço das cotas continue aumentando, fazendo uma valorização das cotas dos  FIIs, e consequentemente do patrimônio de quem tem FIIs, mas nada é certo.

Com os altos preços das cotas dos FIIs de hoje, teremos de ser mais cautelosos.






Conclusão

 

  Hoje muita gente fala em Fundos Imobiliários como sendo um excelente negocio, porem é preciso avaliar o valor e preço.

 Como o IFIX já valorizou 50% desde 01/2016 ate hoje, atualmente a maioria dos FIIs são investimentos razoáveis, mas ainda há bons investimentos em FIIs, mas são bem menos, é preciso uma analise mais cuidada.

  Se algum ano houver uma queda  forte dos preços das cotas dos  FIIs , ai sim os FIIs serão excelente negócios e darão um excelente retorno.


Não digo, para você não entrar em FIIs, mas avalie e estude muito o Fundo Imobiliário que vai entrar, pois nesse preço mais alto, a analise tem de ser mais cuidada e mais profunda, tanto de valor, como de preço e perspectivas futuras.

Faça  boa analise, e bons investimentos.











Aviso: Este blog é um lugar onde eu partilho a minha opinião e minha visão do mercado, os exemplos que aqui expostos são apenas didáticos e ilustrativos, este blog não recomenda ninguém a comprar/vender/manter Ações, Fundos Imobiliários, ou qualquer outro produto financeiro, a decisão e a responsabilidade do investimento é sua, deverá estudar e  aprender máximo de educação financeira para tomar boas escolhas.














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