domingo, 25 de junho de 2017

Como Analisar Fundos Imobiliários utilizando Sites Gratuitos

  Aqui vou mostrar como  Analisar Ações utilizando Sites Gratuitos. 
 Começo de forma mais abrangente e vou-me aprofundamento mais, ate conseguir chegar numa conclusão, primeiro analiso o Valor do Fundo Imobiliário (para ver se  o FII tem valor), depois o preço (para ver se está abaixo do valor justo), e as perspectivas futuras.



 Sites para Analisar Fundos Imobiliários

 

 Para analisar Fundos Imobiliários, utilizo os Sites por essa ordem, começo por o Fiis.com.br para criar uma lista reduzida por alguns critérios, depois vou para Tetzner ler o resumo do FII,  volto para o FIIs.com.br analiso, e entro nos sites do FII e nos Relatórios e Demonstrações da BM&FBOVESPA, vou explicar como eu faço passo a passo.

Tem os sites aqui de lado no Blog,  só clicar neles



Fiis.com br 

 

  Só digitar no Google Fiis.com.br, que aparece logo o site, ou então pode clicar de lado aqui no Blog em Fiis, que vai la ter

1ºPasso

 

 Criar uma lista reduzida de FIIs através de alguns critérios, para ser possível analisar em profundidade.

Vou no site Fiis.com.br em Ferramentas/Pesquisa

escolho Exibir os seguintes dados : 

Código, Nome, Tipo, Administrador, Cotação Base,  Rendimento Médio 12 meses %, Cotação/Valor Patrimonial, Nº Médio de Negócios Mês, Notas


Escolho usar como critério


 Nº Médio de Negócios Mês maior que 300,  para retirar da lista dos FIIs sem liquidez, que seriam difíceis, de sair caso algo desse errado, 300 negócios por mês da uma media de 14 negócios por dia (dos 21 dias úteis do mês) o que é uma liquidez razoável


 Rendimento Médio 12 meses % maior que 8,  isto leva a retirar da lista FIIs com graves problemas de vacância.

 Vacância alta é um problema grave, já que quando o imóvel esta alugado o IPTU é a conta do locatário, já quando o imóvel esta vazio é a conta do Fundo Imobiliário

  Os  8% de Dividend yield por ano, é um rendimento interessante (este rendimento no longo prazo, se espera 8% acima da inflação), já  se espera que os Fundos Imobiliários no longo prazo ajustem o preço das cotas pela inflação.

 Por ultimo faço Ordenar Por Nº Negócios/Mês, decrescente,  isto permite começar a analisar  os Fundos Imobiliários com mais Nº Médio de Negócios Mês, estes FIIs são os maiores com mais Património, e normalmente com mais diversificação (mais imóveis, e mais locatários), nos FIIs tamanho é um ótima qualidade.

 Deverá aparecer um  lista entre 30 a 40 FIIs, podendo assim fazer uma analise detalhada de cada um deles, começando com os maiores com maior liquidez ate os menores

2ºPasso 

 

 Com a Lista já criada

 Começo desde o 1º Fundo Imobiliário da lista, que é o que tem maior Nº Negócios por Mês,  abro ele para uma pagina ao lado, e começo analisar esse FII, depois passo paro o  FII que esta em segundo na lista, a assim por diante, para analisar primeiro os maiores FIIs com mais liquidez e com maior Património.

 Presto bastante atenção nas Obs (Observações) pois aqui tem informações sobre RMG sua duração e problemas que possam haver no FIIs.

Também leio com muita atenção as Notas, pois tem informações como o numero de imóveis, localização dos imóveis, Vacância do FII, Duração dos contratos entre outras informações importantes.





Tetzner


 Só digitar no Google Tetzner, que aparece logo o site, ou então pode clicar de lado aqui no Blog em Tetzner, que vai la ter


 3ªPasso

 

 Vejo qual o foi primeiro FII da Lista que fiz anteriormente, abro aqui no Tetzner, aqui tem um grande resumo sobre o Fundo Imobiliário,  é muito interessante de ler, tem várias informações muito importantes sobre o FII e dá uma ideia geral, sempre leio aqui para ficar melhor enquadrado com o respetivo FII.
  Depois abro o FII segundo da lista do Fiis.com.br e leio o resumo do no site Tetzner desse FII, e assim por diante, um por um desde os maiores FIIs ate aos menores.





Fiis.com br 


4ºPasso

 

 Depois de já ter lido um resumo no Tetzner sobre o FII, volto para o Fiis.com.br, abro o primeiro da lista para uma analise mais profunda e começo analisando de cima abaixo.



Analise  de Valor

 

 Clico em Geral e olho os  seguintes dados:

 Tipo de Fundo, é muito importante conhecer o tipo de fundo para fazer uma analise, pois consoante o tipo a analise é diferente.

 Por exemplo fundos de Lajes Industrias, escritórios e fundos de Shopping se beneficiam com uma retomada económica e crescimento economia, uma vez com uma economia forte abrem mais industrias e se cria mais dinheiro que faz com as pessoas tenham mais dinheiro para gastar logo abrem mais lojas nos shopping, ora com economia estes setores se beneficiam.

 Por exemplo com uma  inflação baixa e com um CDI baixo,  os Fundos de Papel baixam os seus rendimentos uma vez quem muitos dos papeis que pagam inflação mais uma taxa (IPCA + Taxa) e outros ainda pagam uma taxa do CDI, ora com uma inflação é um CDI baixos eles vão pagar menos rendimentos mensais.

 No Caso de Fundos de Papel é importante olhar os seguinte aspetos:

 Numero de Papeis dentro do FII, quanto mais papeis melhor pois garante uma diversificação, se houver algum problema com algum deles, não alterará muito o rendimento mensal, uma vez que tem muitos outros papeis lá pagam rendimentos.

 Qualidade do Rating dos Papeis, quanto melhor o rating  melhor é, menos probabilidade, tem de dar algum problema com o pagamento de rendimentos

 Garantias dos papeis, é importante analisar quais são as garantias, caso algum papel (CRI) deixe de pagar as suas obrigações, para saber o que terá de volta caso ele não pague.

 Saber qual o Indicadores que os papeis estão atrelados e suas taxas, é importante saber isso, por se houver uma baixa ou aumento de algum indicador com a Inflação ou CDI já sabe como se fundo de papel vai ser impactado


 Voltando ao caso mais dos FIIs em geral é importante olhar:

  Administrador, é ele que vai gerir seu dinheiro, é importante analisar se vê competência nessa instituição, se ela tem gerido o fundo de maneira a entregar um resultado de rendimento de forma consistente, se controlada bem os custos e as despesas do FII, se é boa em arrumar novos locatários, ou em manter os que já estão presentes,
   Constituição saber o ano em que foi criado o Fundo Imobiliário. 

  Património, este em um aspeto muito importante pois fundos com grande património, tem maior proteção porque geralmente tem mais imóveis, mais locatários, o que gera uma diversificação maior.
  Numero de Cotistas, quanto maior o numero de cotistas maior liquidez, caso o Fundo perca o valor e os motivos que o levou voce a comprar o FII, e mais fácil se desfazer dele,  é um aspetos muito importante.

 Taxas, deveram ser baixas, pois assim sobra mais dinheiro para o cotista, se forem mais altas a gestão e administração devem entregar um bom resultado para justificar esse facto.

5ºPasso

 

Clico em gráficos, para ver :

 Gráficos de Dividendos mensais,  para ver o Histórico de rendimentos, se tem constância nos rendimentos mensais, FII com maior constância de rendimentos mensais são mais previsíveis  e colocam um rendimento mais constante no bolso do investidor todo mês

 Gráfico dos rendimentos acumulados Anuais. é importante analisar uma constância dos rendimentos anuais para ser um fundo mais previsível e mais seguro 

 Depois Clico em Tabela para ver os rendimentos mensais ao detalhe, se o FII tiver sempre o mesmo valor de rendimento mensal, é bem provável que tenha RMG, terá de ler o informe mensal para confirmar isso, data que acaba a RMG, e o seu resultado real,  e seu Dividend yield real.




6ºPasso 

 

 Em baixo no Geral onde diz Links externos abro os seguintes links:

 Site do FII

 Perfil do FII

 Regulamento do FII

 Lista de Relatórios e Demonstrações Financeiras (Site BM&FBovespa)




Perfil do FII


7ªPasso

 

  Aqui eu leio as Características do Fundo, Objetivo e Política de Investimento do Fundo, Política e Distribuição de resultados, é muito importante que leia estes três aspetos pois cada uma lhe dará informações sobre como o fundo atua, seus objetivos e sobre como vai distribuir os resultados




Site do FII ou BMF&Bovespa

 

Informe Mensal

 

 Agora terá de abrir o informe mensal encontrara no site de  FII.
  
 Clica em lado no blog BMF&Bovespa - depois escolhe o nome do FII- informações Relevantes- Relatórios- Relatórios

 Ou então BMF&Bovespa no google depois em - Listagem- Fundos de Investimento- Imobiliário (FII) -  Fundos Listados na BM&FBOVESPA -FII - depois escolhe o nome do FII- informações Relevantes- Relatórios- Relatórios

8ºPasso

 

 Deverá ler este informe Mensal de principio ao fim,  costuma ser entre 2 e 4 paginas não muito grande, poderá ler os dos últimos meses.
  No informe mensal logo em cima onde diz Comentário do Gestor encontrara se o Fundo tem Renda Mínima Garantida e a Duração da RMG, também tem Resultado do Fundo, para comparar com da RMG, para assim analisar se o fundo tem capacidade de distribuir um rendimento próxima da RMG quando esta acabar.


Site FII ou BM&FBOVESPA

 

Continuação da Analise de Valor 

9ªPasso

 

 Use um destes dois sites para avaliar os sites aspetos:

 Quantidade de Imóveis,  quanto mais imóveis melhor, menos um imóvel com vacância afetara o seu rendimento geral do FII no final do mês.

  Localização dos Imóveis, a localização é sem duvida um dos pontos chaves imóveis bem localizados tem tendência para se alugar muito mais facilmente, veja a Cidade e o Bairro que o imóvel está inserido se for um bom lugar se alugará muito mais fácil, do que outro mal localizado, alem disso imóveis bem localizados tem normalmente alugueis maiores.

 Qualidade dos Imóveis, imóveis de mais qualidade tem tendência a se alugar durante mais tempo, e com melhores empresas pois preferem imóveis melhores, e alem disso imóveis de maior qualidade geralmente são mais modernos e geram uma poupança de energia devido a sua eficiência energética, isso muito procurador pelas empresas.

 Numero de Locatários, quanto maior o numero de locatários melhor, pois se acontecer algum problema com um deles não afetará tanto o seu rendimento mensal por causa da diversificação.

 Qualidade dos Locatários, Locatários de grande qualidade como grandes empresas sem dividas, seguras financeiramente, com histórico de lucros, serão boas pagadoras e dificilmente dará algum problema com o aluguer.

 Duração dos Contratos de Aluguel, quanto maior for a percentagem de contratos de longa duração, maior será a sua segurança de continuar recebendo um rendimento parecido daqui para a frente. 

 Analise se tem contratos que vão acabar em breve e como isso poderá afetar os rendimentos futuros do Fundo Imobiliário.


Tipos de Contratos de Aluguel, contratos Apitos garantem maior segurança pois em caso de incumprimento as clausulas são muito pesadas para o locatário, mesmo assim o mais comum hoje em dia são contratos típicos ou normais.


 Histórico da Vacância, veja se Fundo Imobiliário tem um Histórico de vacância baixa, isto garante alguma uma segura, e boa probabilidade de entregar os rendimentos mensais com pouca variação ao cotista, também poderá indicar uma boa gestão por parte dos gestores, assim como imóveis bem localizados de qualidade. 

 Comparar a Vacância do Fundo Imobiliário com a Vacância da Media da  Cidade, se for bem menor do a Vacância do FII do que a Vacância Media da Cidade, indicará que o FII está bem localizado, tem um Imóvel com bom padrão de qualidade, e que os gestores estão fazendo um bom trabalho.




Analise de Preço

 

10ªPasso

 

 Agora que já escolheu os Fundos Imobiliários com Valor, poderá fazer uma Analise de preço, para comprar por um bom preço para ter um Dividend yield e boa valorização Patrimonial.

Dividend yield 


Dividend yield = (soma dos rendimentos aluguer dos ultimamos 12 meses/cotação ) x100 


 Dividend yield perto ou acima de 10% podaram lhe dar um excelente retorno, mas o dividend yield só interessa se o FII tiver valor.

 Tenha cuidado com os FII que apresentam um Dividend yield muito acima dos outros podaram ter algum problema, analise com cuidado.

Dividend yield médio dos últimos 3 anos


 Dividend yield médio dos últimos 3 anos = (média dos dividendos dos últimos 3 anos / cotação ) x 100
  Isto me ajuda a ver qual a media de distribuição de dividendos dos últimos 3 anos, e me ajuda a ver o FII, é um bom pagador de rendimentos, um valor perto ou acima de 10% deste indicador é um excelente retorno.

 Preço / Valor Patrimonial

 

 Este deve ser próximo do  Valor Patrimonial não deverá ser muito acima máximo de 1,1 ou 1,2 ate poderá ser ligeiramente abaixo como 0,9 ou 0,85

 Tenha cuidado com os FIIs que apresentam um Valor Patrimonial muito Baixo poderá ter algum problema grave de Vacância, e assim não gerarem rendimento no final do mês, ou rendimento muito baixos, é preciso analisar muito bem esses casos.


 Perspetivas Futuras 

 

  Na analise de preço é preciso analisar a perspetivas futuras, para sabe se o rendimento do FII vai aumentar ou diminuir no futuro, pela melhora da economia, como se tipo de FII vai reagir a melhora ou piora da economia, se tem contratos que vão acabar dentro de pouco tempo aumentando a vacância, se a demanda de daquele tipo de imóveis naquela região vai aumentar.

 É importante analisar o Dividend yield de hoje, e as perspetivas de Dividend yield futuro para saber se tem chances de aumentar o diminuir.

 Por exemplo um FII que paga 8%, de Dividend Yield hoje,  mas que no futuro tenha preservativas de pagar 11% ou 12% de Dividend yield futuro, por uma melhora da economia da região, ou por entrar novos locatários,  poderá ser um excelente investimento, pois alem da melhoria do Dividend yield também poderá ter uma melhora no preço das cotas.

 Por exemplo já um FII que paga 10% Dividend yield hoje,  mas que vá diminuir o seu rendimento  7% Dividend yield futuro, porque algum locatários vai sair, poderá não ser um bom investimento, pois diminuiria o rendimento mensal e preço das cotas.



11ºPasso

 

 Depois de analisar o valor do Fundo Imobiliário primeiro, e ver que é um fundo de valor, de tiver num preço  abaixo do valor justo, poderá ser um excelente investimento, pois se comprar e segurar poderá lhe dar um excelente rendimento de aluguer e um excelente Dividend yield durante os anos que tiver os FII, já que comprou num preço "Barato", abaixo do preço justo,  um FII de valor.




Conclusão 

 

 Para comprar um Fundo Imobiliário, é preciso uma analise cuidada de valor, já que é um investimento para longo prazo, é necessário analisar muitas variáveis que foram aqui explicadas, quanto mais cuidada for a analise maior a probabilidade de sucesso. 

 Depois de encontrar os FIIs com valor, é preciso pagar um preço abaixo do valor justo, para lhe garantir uma margem de segurança, é um bom Dividend yield que será o seu retorno, é preciso comprar Bem (com Valor) e Barato (abaixo do preço justo).

 Tenha cuidado com os FIIs com um Dividend Yield muito acima dos outros, ou com ou FIIs muito abaixo do valor patrimonial, este podem ter algum problema, analise muito bem eles.

 Caso encontre um FII de valor mas com o preço bem acima do preço justo, deixe o numa lista de espera, se um algum dia o preço descer abaixo do seu preço justo pode o comprar já que um FII de valor.

 Caso tenha encontrado FIIs de valor abaixo do preço justo, fique com eles para longo prazo porque assim receberá um Dividend yield excelente no futuro, pois rendimentos geralmente são aumentados pelo IGPM, o que fará subir seu Dividend yield futuro.


 Bom estudo, boas analises e bom investimento






Aviso: Este blog é um lugar onde eu partilho a minha opinião e minha visão do mercado, os exemplos que aqui expostos são apenas didáticos e ilustrativos, este blog não recomenda ninguém a comprar/vender/manter Ações, Fundos Imobiliários, ou qualquer outro produto financeiro, a decisão e a responsabilidade do investimento é sua, deverá estudar e  aprender máximo de educação financeira para tomar boas escolhas.
















8 comentários:

  1. Fala DIL, artigo bem completo, isso mostra como tem informações a serem analisadas e levadas em conta antes de comprar aquelas 4 letrinhas que aparecem no HB.

    O acompanhamento dos relatórios mensais é muito importante, geralmente são pequenos e de fácil leitura destacando os principais pontos do fundo.

    abraço e sucesso!

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  2. Obrigado pelo comentário, que bom que gostou do artigo, tentei passar os principais pontos a ser analisados.

    Relatórios mensais são muito importantes, o investidor deve tirar um tempo para os ler todos os meses.

    Abraço e bons investimentos

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  3. Valeu pelo post, estou aprendendo sobre FIIs, quero poder logo entrar nessa também !!

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  4. Obrigado pelo comentário, sempre postarei aqui no Blog bastante conteúdo sobre Fundos Imobiliários

    Vá devagar com calma nos FIIs, analise bem o FII, vá montando sua carteira ao longo dos anos, assim correra menos riscos, pois com cada ano que passa de experiência e estudo, se vai tornar um melhor investidor.

    Abraço e bons investimentos

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  5. Passo a passo muito bom, bem detalhado e o melhor, acessando informações que estão disponiveis de graça na internet.

    Abraços!

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  6. Obrigado pelo comentário, que bom que gostou, tentei fazer um passo a passo com sites gratuitos para as pessoas estarem mais bem informadas para investirem melhor.

    Abraço e bons investimentos





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  7. Show de Bola DIL,

    Acho que matou a duvida que deixei no outro post. Voce ve o P/VP e se tiver entre 0,9 e 0,85 voce compra o FII que esta na sua lista, provavelmente ne?

    Abracos do BnA,
    Brasileiro na Arabia

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  8. Quando o preço cai para 0,9 ou 0,85 do P/VP é importante analisar os seguintes aspectos:

    -se o fundamento se mantém constante

    -se o problema for passageiro (problema de momento no FII que vai passar) e não estrutural (problema que vai afetar a FII na sua essência e ele não vai ser como antes, não vai voltar a lucrar bem).

    quando o FII mantém o fundamento e o problema dele é passageiro ai sim eu compro, depois preciso ter paciência e calma pois o mercado as vezes demora meses ou anos ate o preço subir e voltar ao preço justo.

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